지분 매수라 복잡하다고요? 1주택 비과세 세무 가이드

집 한 채를 온전히 내 이름으로 한 번에 사는 경우도 있지만, 상황에 따라 지분을 나누어 매수하거나 증여받는 경우가 많습니다. 

이때 가장 주의해야 할 점이 바로 양도소득세 비과세 요건입니다. 

결론부터 말씀드리면, 지분별 취득 당시의 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 따로 적용됩니다.

1. 2년 거주를 못했다면, 비과세를 아예 받을 수 없는 걸까?

1주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 취득 당시 해당 지역이 '조정대상지역'이었다면 2년 거주 요건을 채워야 합니다.

문제는 지분별로 취득 시점이 다를 때 발생합니다. 

예를 들어 

50%는 비조정지역일 때 샀고, 나머지 50%는 조정대상지역으로 지정된 후에 샀다면 

한 지붕 아래 두 개의 요건이 공존하게 되는 것입니다.

⚠️ 사람들이 흔히 하는 실수

"어쨌든 처음 집을 살 때 비조정지역이었으니, 나중에 지분을 합쳐서 완전한 1주택자가 되어도 거주 안 해도 비과세 아닌가요?"

정답은 '아니오'입니다. 주택 전체가 아닌 **'취득한 지분 각각'**을 기준으로 거주 요건 필요 여부를 판단합니다.

2. [사례 연구] 김 대리의 '반쪽짜리 비과세' 사건

이해를 돕기 위해 가상의 사례를 하나 구성해 보았습니다.

• 2019년 5월 :  A아파트 지분 50% 취득 (비조정지역)

• 2020년 11월 : 동일 아파트 나머지 지분 50% 추가 매수 (조정지역)

• 2026년 현재 : 2년 보유는 했지만, 실거주는 하지 않고 7억에 매도 계획 중

[판단 결과]

1. 먼저 산 50% : 취득 당시 비조정지역이었으므로 거주 요건 없음. (비과세 가능)

2. 나중에 산 50% : 취득 당시 조정지역이었으므로 2년 거주 요건 발생. (과세 대상)

결국 김 대리는 집을 팔 때 

전체 매매가의 절반에 대해서는 세금을 한 푼도 안 내지만, 나머지 절반에 대해서는 양도소득세를 납부해야 합니다. 

3. 2년 거주를 할 수 없다면?

상생임대주택을 이용하면 2년 거주 요건을 면제해줍니다.

👉 상생임대주택이란?

💡 마치며

이 정보가 유익하셨나요? 

아래 상담하기를 누르면 세무상담을 받아보실 수 있습니다.

상담하기