비거주자였다가 귀국 후 집을 팔면? 양도세 비과세·장기보유공제 한눈에 보기

비거주자 신분이 되었다가 귀국하는 경우,
주택을 팔 때 양도소득세 1주택 비과세 관련한 세금 포인트 4가지를 정리했습니다. 

💡 요약 한눈에 보기

1️⃣ 거주자 / 비거주자 판단 기준

거주자 / 비거주자 판단은 여러가지 사실 관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

따라서 과세관청과 다툼이 많은 주제 중 하나입니다.

내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 행주식총수 또는 출자지분의 100%를 직접 또는 간접 출자한 경우로 한정) 에 파견된 임직원은 세법상 국내 거주자로 봅니다.

그 중에서도 이중 거주자에 해당할 경우에는 조세조약까지 검토가 필요합니다.

📌 거주자 / 비거주자 판단은 양도일 현재로 판단합니다.

2️⃣ 1주택 비과세 판단 시 주의사항

📌 양도일 현재 국내 거주자인 경우에 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유하여야 합니다. 

📌  이 때 보유기간은 전체 보유기간이 아니라 거주자로서 보유한 기간으로 계산합니다.

다만, 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자가 된 경우라면 비거주자일 때의 보유기간까지 포함하여 2년을 계산합니다.

3️⃣ 장기보유특별공제율

비거주자에 해당하더라도 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

그러나 양도일 현재 거주자에 해당하고, 해당 주택에 2년 이상 거주한다면 최대 80% 장기보유특별공제 표2를 받을 수 있습니다.

표2의 공제율을 적용할 때는 비거주자일 때의 보유기간 및 거주기간도 모두 포함하여 계산합니다.

4️⃣ 상생임대주택 판단 시 주의사항

상생임대주택 제도는

임대인이 임차인에게 전·월세 인상률 5% 이하로 갱신계약을 체결한 경우

2년 거주한 것으로 보아 장기보유특별공제율 표2를 적용할 수 있습니다.

그런데 비거주자 신분으로 체결한 임대차 계약은 상생임대주택 요건으로 인정되지 않습니다.

✅ 실무 주의점

• 비거주자 기간 중 임대계약 체결 → 상생임대주택 불인정

• 양도일 기준 비거주자 → 상생임대주택 불인정 

📢 매도 전 거주자 판정과 시점 조정은 필수!

📞 사례별로 정확한 판단이 필요한 경우,
세무전문가와 상담해 최적의 매도 시점을 검토하세요.

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