업무용, 주거용 오피스텔 어떤 게 더 유리할까요? (총정리)

주거용 오피스텔, 업무용 오피스텔에 대하여

취득, 보유, 양도 단계별로 어떻게 다른지 비교해보도록 하겠습니다.



업무용주거용
취득일반적으로 오피스텔을 취득하면, 취득세와 부가세를 납부하게 됩니다.
① 취득세 : 4.6%
② 부가세 : 10% (
조기환급 신청시 환급 가능)

💡 조기환급 받은 후 10년 이내에 주거용으로 전환
환급받은 부가세를 다시 납부하게 됩니다.

📌일반적으로 감면 받는 취득세보다 환급 받는 부가세가 더 큽니다.
주거용 오피스텔로 임대 등록하게 되면 취득세가 감면되지만, 부가세는 환급받을 수 없습니다
임대의무기간동안 임대사업자를 유지하지 않으면, 감면받은 취득세를 다시 납부하게 됩니다.

💡 2020.8.12. 이후 취득하고, 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 
보유1. 재산세 : 일반 건축물분1. 재산세 : 주택분
- 주택임대사업자 등록
- 지자체에 주택분 재산세 신청

📌주택분 재산세가 세부담이 더 적습니다.

2. 종합부동산세 : 재산세 준용  → 납부할 금액이 없거나 소액

2. 종합부동산세 : 재산세 준용

📌  공시가격 및 주택 수 증가에 따라 종부세 중과세될 수 있습니다.

3. 부가가치세 : 면세3. 부가가치세 : 과세
4. 종합소득세 : 종합과세4. 종합소득세 : 2천만원 분리과세와 종합과세 중 선택 가능
양도실제 사용 현황에 따라 판단합니다.
오피스텔을 주거용으로 사용하였다면, 주택으로 보아 다른 주택 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못할 수도 있습니다.


💡주택으로 볼 근거
① 화장실, 씽크대, 옷장 등 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 경우
② 임차인, 건물관리인 등이 주거용으로 사용하고 있다는 확인서를 작성한 경우
③ 임차인이 전입신고를 하였고, 양도 당시에도 주민등록을 한 경우
④ 해당 건물의 전기, 가스, 수도의 각 사용량 등의 이용실태와 밀접한 각종 지표들

💡 양도 직전에 주거용에서 업무용으로 전환하면 주택으로 보지 않을까요?
① 업무용으로 전환 후 해당 오피스텔의 임차인이 실제로 활발하게 사업을 하였는지
② 업무용으로 전환하였음에도 수도료와 급탕비가 주거용일 때와 비슷한 수준인지
등을 종합적으로 판단하여 주거용으로 보아 주택으로 과세한 사례도 있습니다.


 오피스텔의 용도 전환하는 절차에 대해서도 알아보겠습니다.

특별한 절차가 있는 것은 아니고 일반적으로는 세무서에 사업자등록정정, 지자체에 과세대상 변동 신고를 합니다.

1. 사업자등록 정정 

세무서에 방문하거나 홈택스를 통하여 사업자등록 정정을 신청하면 됩니다.

과세사업자와 면세사업자는 등록번호 부여기준이 다르기 때문에 

행정절차상 불가피하게 기존사업자 폐업처리 후 새로운 사업자 번호를 교부받게 됩니다.

💡 10년 이내에 업무용에서 주거용으로 전환 시에는 환급받았던 부가세를 납부하게 됩니다.

👉 오피스텔 용도를 변경하고 싶어요!(부가가치세)


2. 지자체에 과세대상 변동 신고

관할 시군구청에 과세대상 변동 신고를 하게 되면 재산세가 주택분으로 변경되거나, 일반건축물분으로 변경되어 고지됩니다.

이 때 임대차계약서, 증거 사진 등을 요구할 수 있습니다.