매수할 때 다운계약서 썼다면? 양도세 절세 방법과 1주택 비과세 주의사항

과거에 취득한 부동산의 실제 거래가액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하셨나요?
이른바 '다운계약서'를 작성한 경우, 양도소득세 신고 시 어떤 금액을 기준으로 해야 하는지 고민이시죠?
결론부터 말씀드리면, 실제 거래가액을 입증할 수 있는지 여부에 따라 신고 방법이 달라집니다.

1. 실제 거래가액을 입증하면 어떻게 될까?
실제로 거래한 금액을 객관적인 증빙자료로 입증할 수 있다면, 실제 거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다.

실제 거래가액이 검인된 계약서보다 높았다면

이를 입증함으로써 취득가액을 높여 양도세를 줄일 수 있습니다.

2. 실제 거래가액을 입증하지 못한다면?
만약 실제 거래가액을 객관적으로 입증할 수 없다면

검인된 다운계약서상의 취득가액이 진실한 것으로 봅니다.

결과적으로 양도차익이 더 크게 잡혀 양도소득세 부담이 증가합니다.

3. 주의사항 : 1주택 비과세 탈락
다운계약서를 작성한 경우 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

따라서 다음과 같은 상황이라도 다운계약서 작성으로 인해 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.❌
✅ 2년 이상 보유 

✅ 2년 이상 거주 (조정지역의 경우)

✅ 1주택자 요건 충족

💡 마치며
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